۰۲۱-۵۴۷۶۴
خلع ید و تخلیه ملک چیست و چگونه انجام می شود؟

خلع ید و تخلیه

فرض کنید شما ملکی را با تنظیم قرارداد اجاره به شخصی یعنی مستاجر اجاره داده اید و در تاریخ معین در قرارداد مهلت اجاره به پایان میرسد. قصد شما هم تنها تخلیه ملک مورد نظر میباشد بهترین روش برای تخلیه چیست

خلع ید و تخلیه

 در مواردی که مدت زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده و شما قصد دارید که دستور تخلیه ملک را بگیرید باید این امر به لحاظ قانونی پیگیری شود. 

دعوای خلع ید یک راهکار حقوقی است که مالک مال غیر منقول مانند زمین ، منزل، مغازه علیه شخص متصرف غیرقانونی اقامه می کند و از دادگاه (که البته امروزه در صلاحیت شورای حل اختلاف است) تقاضا دارد که به ادامه تصرف غیر قانونی متصرف رسیدگی و خاتمه دهد و ملک را به صاحب واقعی آن تحویل نماید. 

به عنوان مثال من دارای یک باب آپارتمان مسکونی می باشم و به مسافرت می روم بعد از ۲ سال مراجعت می کنم و متوجه می شوم یکی از همسایگان مجتمع از غیبت من سوء استفاده کرده و به تصرف آپارتمان پرداخته و در آن مبادرت به کار آرایشگری نموده است، اما با وجود تذکر های مکرر ملک را تخلیه نمی کند . در اینجامالک با داشتن سند مالکیت باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه می کند و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که آن غاصب می گویند، حق خود را مطالبه نمایم.

شرط اصلی جهت طرح دعوی خلع ید داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را ۱۰۰درصد ثابت کند مثل دفترچه مالکیت سیم سرب، یا حکم قطعی اثبات مالکیت. در صورتی که فردی در حقیقت مالک باشد اما سند و مدرکی برای ادعای خود نداشته باشد و طرف مقابل نیز ادعای فرد مبنی بر مالکیت را قبول نداشته باشد دراینجا فرد برای موفقیت در دعوای خلع ید و تخلیه می بایست ابتدا دعوای اثبات مالکیت را در دادگاه مطرح کند و پس از دریافت حکم قطعی اثبات مالکیت می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دعوای خلع ید را اقامه  نماید.
باید گفت که باتوجه به دسته بندی های انجام شده دعوای خلع ید و تخلیه به ۳ نوع دعاوی تقسیم می شود:

دسته نخست ، خلع ید و تخلیه به معنی اخص آن، دعوای مالکیت است که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوم، دعوای تخلیه که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، خواهان مدعی است که ادامه تصرف خوانده در آن ملک، برخلافقانون یا قرارداد می باشد و باید خوانده تخلیه نماید.بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم دعاوی تصرف می باشد که در دسته دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و جلوگیری از حق است که می تواند به صورت کیفری یا حقوقی اقامه شوند.

خلع ید و تخلیه چیست؟

از رایج ترین پرونده های حقوقی باید به دعوای تخلیه و خلع ید اشاره کرد. دعوای تخلیه و خلع ید دو دعاوی متفاوت اما دارای نقاط مشترک می باشد. بنابراین ما قصد داریم در این نوشتار شمارا ابتدا با دو مفهوم خلع ید و تخلیه آشنا کنیم.  

خلع ید چیست؟

 خلع در لغت به معنای گسستن است. واژه ی ید نیز  به معنای دست و قدرت و توانایی است. دعوای خلع به آن دسته از دعاوی گفته می شود که شخصی بدون اجازه مالک بر مال غیرمنقول وی تصرف غیرقانونی داشته و مالک خواستار خاتمه ادامه تصرفات غیرقانونی شخص و بازبرگرداندن ملک به وی می باشد. منظور از غیرقانونی بودن تصرف شخص این است که متصرف غیرقانونی ،هیچ قرارداد و یا اذنی از سمت مالک برای تصرف نداشته باشد. به عبارت دیگر مالک رضایت بر تصرف شخص در مال غیرمنول خود را نسبت به متصرف غیرقانونی نداشته و متصرف نیز درمورد مال غیرمنقول مالک ، قراردادی در تصرف از مال مانند قرارداد اجاره نداشته و به صورت غاصبانه بر مال غیر منقول مالک تصرف دارد.

خلع ید و تخلیه | دادخواست خلع ید | نمونه دادخواست تخلیه ملک | خلع ید ملک مشاعی

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

ارکان دعوای خلع ید چیست؟

مال مورد تصرف باید غیرمنقول باشد

به این عبارت که دعوای خلع تنها نسبت به مالی که غیرمنقول باشد قابلیت اقامه و طرح دارد. منظور از غیرمنقول بودن مال این است که مال موردنظر نتوان از محلی به محل دیگر انتقال داد چرا که با انتقال مال به محل آن یا خود مال آسیب وارد می شود . مانند ساختمان یا آپارتمان و زمین که نمی توان آنها را به مکانی دیگر منتقل کرد. بنابراین درخصوص اموالی که منقول اند مانند خودرو نمی توان دعوای خلع را اقامه کرد و برای شکایت در اموال منقول درصورت تصرف غیرمجاز باید از راهکار حقوقی دیگری استفاده شود. درنتیجه تنها در صورت غیرمنقول بودن مال می توان از عنوان دعوای خلع برای طرح شکایت استفاده نماید. 

غصب نمودن مال توسط متصرف

از شرایط دیگر برای اقامه دعوای خلع ، غصب کردن مال می باشد. غصب در لغت به معنای چیره و غلبه شدن می باشد و در اصطلاح حقوقی برای چیره شدن به اموال دیگران به طور غیر مجاز( استیلا بر حق غیر به طور عدوانی ) به کار می رود. به این منظور که متصرف غیرمجاز، بدون هیچ اجازه ای از مالک برای تصرف، مال را غصب یا غلبه می کند. 

عدوانی بودن تصرف

رکن مهمی که موجب عملی شدن غصب می شود، عدوانی بودن تصرف است. باید گفت زمانی تصرف شخص عدوانی و غاصبانه است که به طور غیرمجاز و غیر قانونی باشد. بنابراین غاصب شخصی است که نه از مالک اذن برای تصرف مال غیرمنقول و نه قراردادی با مالک مبنی بر تصرف از مال یا عین آن را دارد و همچنین قانون نیز تصرف وی را در چارچوب مواد قانون مدنی به رسمیت نشناسد.

مالکیت خواهان مسلم باشد

تنها کسی که می تواند دعوای خلع را نسبت به متصرف یرقانونی مطرح نماید، مالک اصلی و حقیقی مال موردنظر است. به این معنی که در مالکیت خواهان هیچ شک و اختلافی نباشد و بتوان حقانیت آن را محرز و مشخص کرد. دراین صورت مالک باید سند مالکیت ملک را ضمیمه دادخواست خود نماید.

بنابراین اگر مالک برای اثبات مالکیت خود سندی در دست نداشته باشد اما درحقیقت مالک مال باشد باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را مطرح نماید و پس از دریافت حکم قطعی مالکیت می تواند دعوای خلع را نسبت به خوانده در شورای حل اختلاف مطرح نماید. 

دادگاه صالح برای دعوای خلع ید

از انجا که دعوای خلع تنها درخصوص اموال غیرمنقول است بنابراین مطابق ماده ۱۲ قانون ایین دادرسی مدنی دادگاه صالح برای رسیدگی ، دادگاهی است که درمحل وقوع مال غیرمنقول می باشد. درنتیجه صلاحیت محلی دادگاه در محل وقوع اقامت خوانده نمی باشد. 

بهای خواسته دعوای خلع ید یکی از تکالیف خواهان هنگام تقدیم دادخواست، تعیین خواسته و بهای آن است، مگر اینکه خواسته مالی نباشد یا نتوان بهای آن را مشخص کرد.

تعیین این نکته که یک دعوا مالی است یا غیرمالی، از نظر میزان هزینه دادرسی و قابلیت تجدیدنظرخواهی دارای اهمیت است.

دعوای خلع با توجه به بند ج از قسمت ۱۲ ماده ی ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، دعوای مالی محسوب می شود ، خواه بر مالکیت یا عدم آن اختلاف باشد.

این ماده بیان می کند که در دادخواست مبنی بر خلع ، خواهان باید بهای خواسته تعیین کند. بهای خواسته نیز باید از نظر دادگاه و ارزش واقعی آن مطابقت داشته باشد. درمورد هزینه دادرسی براساس ارزش منطقه ای ملک سنجیده می شود. پس از بررسی خواسته و درست بودن آن حکم خلع ید اجرا می شود. در این صورت دادگاه حکم به محکومیت خوانده به عنوان متصرف غیرمجاز، به خلع ید از مال خواهان را صادر می نماید.

بنابراین با صدور اجرائیه علیه وی، مال از تصرف وی خارج و تحویل مالک خواهد شد. درمواردی ممکن است که متصرف تجهیزاتی را در ملک بنا نهاده باشد به طور مثال در زمینی درختانی کاشته باشد که در این صورت اگر تصرف غیرقانونی وی محرز شود مکلف که تمامی تجهیزات را از ملک خارج کند . حکم خلع درخصوص ملک مشاع نسبت به همه مالکین و خواهان اجرا می شود . بدین صورت که ممکن است همه مالکین اقدام به شکایت نکرده باشند و با اقدام یکی از شرکا پس از اجرای حکم خلع ، ملک به تصرف همه درمی آید.

خلع ید و تخلیه | دادخواست خلع ید | نمونه دادخواست تخلیه ملک | خلع ید ملک مشاعی

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

دعوای تخلیه  چیست؟

دعوای تخلیه  زمانی اتفاق میفتد که فردی با اجازه مالک از ملک استفاده می کند اما در پایان اذن یا قرارداد مبادرت به تخلیه نمی نماید و به ادامه تصرف خود در ملک می پردازد. 

ارکان دعوای تخلیه ید

وجود توافق و قرارداد بین طرفین

به این معنا که شخص با اذن مالک ملک را تصرف می کند که در این صورت او امین محسوب می شود و ید آن از نوع امانی است. با داشتن قرارداد نیز فرد تا پایان مهلت مقرر در قرارداد می تواند در ملک موردنظر تصرف داشته باشد.

از بین رفتن توافق یا اذن: در اخر، قرارداد ممکن است به هر دلیلی از جمله فسخ یا اتمام مدت قرارداد از بین برود ولی متصرف ملک را تحویل مالک نمی دهد . دراین زمان مالک دیگر نمی خواهد متصرف به غلبه خود ادامه دهد و درمقابل متصرف نیز از تخلیه و تحویل ملک خودداری می کند و مال را به صورت غاصبانه در دست نگه می دارد. در این حالت ید متصرف غاصبانه می شود و ضامن هرنوع خسارتی متصرف غیرقانونی است . به این معنا که اگر برای مال آسیبی وارد شود یا مال تلف شود حتی اگر آسیب و خسارت متوجه غاصب و مستند به فعل او نباشد و تقصیری در این خصوص نداشته باشد بازهم ضامن شخص غاصب است.  خلع ید و تخلیه | دادخواست خلع ید | نمونه دادخواست تخلیه ملک | خلع ید ملک مشاعی

موسسه حقوقی و داوری فرهنگ تفاهم آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و مجرب به شما عزیزان می باشد.

 

دیدگاه ها

  1. فرهاد گفت:

    با سلام و احترام
    از اطلاع رسانی و راهنمایی ساده و کامل شما بارهایت اصول متقن حقوقی سپاسگزارم