عرصه و اعیان، مصادیق و تفاوت‌ها
در خصوص بحث عرصه و اعیان همواره صحبت های زیادی مطرح شده است که اصلی ترین آن در خصوص تفاوت های میان عرصه و عیان می باشد.
اهمیت پرداخت به عرصه و عیان از آن جا نشات می‌گیرد که امروزه با مسائلی در رابطه با ساختمان و اراضی بسیار سروکار داریم و این پرکاربرد بودن سبب شده است که، ما را مجاب نماید تا به عنوان یک موسسه حقوقی در این خصوص توضیحاتی به شما ارائه دهیم تا همراه با ما به اطلاعات کاربردی دست پبدا کنید.
عرصه و اعیان چیست؟
در تعریفی ساده عرصه را زمین و اعیان را ساختمان تعریف می نماییم.
مطابق تعاریف قانونی به زمین و مکانی که ساختمان روی آن احداث شده است، عرصه می‌گویند و ساختمانی که روی آن عرصه یعنی زمین احداث شده است را اعیان می‌نامند ، مطابق آن چه در قانون گفته شده است اعیان می تواند علاوه بران که مسکونی باشد به چندین حالت اعم از :تجاری و اداری باشد .
اهمیت عرصه و اعیان
ارزش و اهمیت عرصه و اعیان زمانی مطرح می گردد که فردی خانه ای را که همان اعیان است خریداری می‌کند، شاید در ابتدا تفاوت های میان اعیان و عرصه برای شخص خریدار ملک مهم نباشد اما زمانی این مسئله مهم میشود که صحبت از تخریب آن اعیان که مورد توافق مالکین ساختمان ها است میشود . از آنجایی که ساختمان ها به جهت موقعیتی که دارند از عرصه برخوردار هستند، این امر سبب می شود مالکین ساختمان هر کدام به میزان سهم اعیان خود به شکل اشاعه با دیگران صاحب عرصه بشوند . در حقیقت به نسبت سهمی که در اعیان دارد صاحب عرصه نیز خواهد شد.
سند ملکی عرصه، سند ملکی اعیان
البته این نکته را باید بدانیم که سند شش دانگی که برای هر بنا داده می شود شامل عرصه و اعیان یک ملک است.
البته گاها موردی ممکن است رخ دهد که در آن عرصه جدای از اعیان محسوب گردد و قابل انتقال به غیر نباشد که این موضوع بیشتر در زمین های موقوفی رخ می دهد و مالک آن واحد آپارتمان تنها سند اعیان را دارد.
تکلیف عرصه و اعیان در زمین های وقفی
تفکیک اعیان چگونه صورت می گیرد؟
در مورد این که تفکیک اعیان به چه شکل صورت می گیرد باید بیان داریم ،در ساختمان هایی که چند واحد دارند باید سهم اعیان آن ها کاملا مشخص بشود تا قابل خرید و فروش به نحو قانونی باشند. از آن جایی که نحوه تفکیک عرصه و اعیان متفاوت می باشد در این جا ما نحوه تفکیک اعیان را به شما مطرح می نماییم تا ابهامات شما را به حداقل برسانیم.
- مالک باید گواهی پایان کار ساختمان را شخصا یا توسط وکیل آماده نماید .
- بعد از آماده سازی گواهی پایان کار آن را به اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهد .
- قسمت های مشاعی و مفروزی ملک توسط مهندس مشخص گردد .
- بعد از تعیین و مشخص نمودن مورد بالا نقشه بردار صورت مجلس تفکیک را تنظیم و آماده نماید.
- در آخر بعد از انجام تمامی این کارها اموال معاف از مالیات مشخص و هزینه های مربوطه دریافت می شود .
تفکیک عرصه چگونه انجام می شود؟
- ابتدا باید مالک ساختمان و یا وکیل قانونی او که وکیل ملکی است ، از شهرداری درخواست نمایند تا نقشه تفکیک پلاک دریافت شود .
- شهرداری بعد از دریافت درخواست مربوطه و بر اساس قوانین شهرسازی ، نقشه تفکیک پلاک را به درخواست کننده ارائه داده و یک نسخه از آن را به جهت تطابق دادن با قوانین مربوطه برای اداره ثبت ارسال می نماید.
- بعد از ارسال نقشه تفکیک پلاک به اداره ثبت یه نفر نقشه بردار و یک نماینده ثبت به درخواست مالک ساختمان و یا وکیل ملکی از محل احداث ساختمان دیدار می نماید و نقشه مربوط به شهرداری و محل ایجاد ساختمان و سند مالکیت صادر شده را با یکدیگر تطبیق می دهد ؛ در صورت عدم مغایرت شخص نقشه بردار گواهی عدم تجاوز به معابر و مجاور را صادر کرده و نماینده ثبت بعد از این امر اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می نماید.
صورت مجلس تفکیکی چیست ؟
بعد از آن که ساختمانی احداث شد به صورت پیش فرض تمام قطعات آن حالت اشاعه دارد و برای آن که برای هر واحد سند جدا بتوانیم دریافت نماییم باید مشخصات هر کدام از واحد ها و قسمت هایی اعم از پارکینگ و انباری تعیین گردد . حال در این جا به سندی که از طرف اداره ثبت اسناد و املاک در این خصوص تنظیم میشود صورتمجلس تفکیکی می گویند .
تفاوت عرصه و اعیان
همان طور که در ابتدای مقاله به آن اشاره کردیم عرصه به زمین و اعیان به ساختمان اشاره دارد . که گاها زمانی پیش می آید که مالک عرصه و اعیان یک نفر می باشد و در برخی مواقع مالک اعیان تنها بر قسمت کوچیکی از عرصه مالکیت دارد . در توضیح این موضوع این گونه بیان می داریم که از آن جایی که در یک ساختمان صاحب اعیان و عرصه چند نفر می باشند میزان سهم هر یک از آن ها با تفکیک آن مشخص می شود.
این موضوع معمولا در جایی وجود دارد که در بسیاری از ساختمان ها تفکیک اعیان صورت پذیرفته است اما در خصوص عرصه به این شکل نمی باشد و برای تعیین سهم عرصه باید مراحلی طی شود که در بالا به آن اشاره نمودیم .
موردی که باید به آن توجه نماییم این است که در بسیاری از موارد افراد نیازی به تفکیک عرصه پیدا نمی کنند مگر در حالتی که قصد نوسازی و یا تخریب ساختمان را داشته باشند در این حالت است که میزان سهم هر یک از مالکین از عرصه بااهمیت می شود و مورد توجه قرار می گیرد .
4 پاسخ
سلام تشکر فراوان
باسپاس از لطف شما
سلام عرض ادب و احترام
سوالی ک خدمتتون داشتم اینه ک
ی مجتمع مسکونی داری ۱۶ واحد می‌باشد
اینجانب طبقه همکف ساکن می‌باشم واحد مورد نظر ۸۵ متر مربع هست ک ۲۵ متر مربع آن را حدود ده ساله که تجاری کردم
حالا ماده صد با شهرداری ب مشکل خوردم برای تغییر کاربری گفتن ک باید از همه‌ی مالکین رضایت نامه محضری گرفته بشه
حالا میخواستم بدونم ک با اینکه سند تک برگی دارم و عرصه و اعیان داخل سند مطرح شده نیازی ب رضایت نامه همسایگان هست در این خصوص یا خیر ؟
ممنون
باسلام
مدارک شما باید بررسی بشه.به این صورت امکان پاسخ کلی برای این سوال وجود نداره